В таких домах в России жить мечтают многие. Здесь это реальность!

Шикарные пляжи и ослепительно белый песок, Что может быть лучше? Месяц отдыха, при наличии своего дома, сопоставим с ценой отдыха 15 дней в Тайланде.

Майами бич. Мечта любого русского. И это вправду чего то стоит!

Вот такие киты попадаются на рыбалке!!!

Оформление недвижимости в США

Правда о продаже недвижимости в США. Последовательность и правила оформления сделок с жилой недвижимостью.

Посредники – это неотъемлемая часть процесса приобретения или продажи недвижимости в США. Этих людей принято называть брокерами.
НИКАКИХ ДРУГИХ ПОСРЕДНИКОВ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В США НЕТ!!!! Имейте это в виду, если с вас просят деньги, помимо договора с брокером.

Кроме того, при покупке недвижимости вы не платите в США проценты риэлтору, за всё платит продавец (риелторам обоих сторон). То есть вы заплатите проценты риелтору только тогда, когда будете продавать свою недвижимость и вы заплатите риелтору как со стороны покупателя, так и со своей стороны (продавца). Это оговоренный процент, часто не более 8% от суммы сделки, которые риелторы обоих сторон поделят между собой.

Исключением посреднических услуг могут быть непродаваемые объекты за которые оговорено посредническое вознаграждение третей стороны. Но вопрос, нужен ли вам мертвый объект?
Во время первой встречи, брокер продавца и клиент заключают договор по продаже недвижимости. Чаще всего  это контракт на эксклюзивное право на продажу (Exclusive Right to Sell). С момента заключения этого договора и на протяжении всего срока его действия, указанную в документе недвижимость может продать только этот агент. Заработком агента являются комиссионные, которые так же оговариваются в договоре.

Есть еще один вид договора, который могут заключить владелец объекта и брокер. Это вид договора именуется контрактом на эксклюзивное представительство (Exclusive Agency). В случае заключения подлобного договора владелец недвижимости не обязан платить брокеру комиссионные в том случае, если владелец самостоятельно нашел покупателя.
Третий вид договора – открытый контракт (Open Contract). Продавец недвижимости, согласно этому контракту, имеет право нанимать несколько брокеров. Комиссионные владелец заплатит тому агенту, который быстрее продаст недвижимость. Но такие контракты не пользуются большой популярностью, т.к. существуют правила, согласно которым, каждый из брокеров не может  разместить информацию об объекте в единую компьютерную базу (Multiple Listing Service).
По такому же принципу заключается договор между брокером покупателя и самим покупателем. В этом договоре указываются все пожелания к приобретаемой недвижимости: вид жилья (отдельный дом, квартира в многоквартирном доме, земельный участок), так же указывается срок действия договора и процент комиссионных. 

Не исключена возможность того, что заключив договор с одним брокером, покупатель может приобрести жилье через другого. Но даже в этом случае покупатель обязан заплатить комиссионные своему брокеру, с которым он заключал действующий договор.

Как правило, брокер покупателя получает свою часть комиссионных от продавца недвижимости, т.к. они уже включены в изначальную стоимость объекта. Если брокер покупателя получил комиссионные от продавца, то повторно от покупателя он получить комиссионные не может. В том случае, если продавец отказывается оплатить услуги брокера покупателя, то это должен сделать сам покупатель, выплатив оговоренный процент.

Единая компьютерная база объектов недвижимости США (американские сайты недвижимости)

Единая компьютерная база данных MLS (Multiple Listing Service) дает возможность любому брокеру получить нужную ему информацию, относящуюся к рынку недвижимости. Адреса объектов, их подробное описание, стоимость и информацию о брокере продавца, все это можно узнать из MLS. Так же хотелось бы отметить, что 80% недвижимости продано через систему Multiple Listing Service. Ознакомится с базой недвижимости США можно на нашем сайте.

Размещая объект недвижимости в Multiple Listing Service, эксклюзивный брокер продавца предлагает его брокерам покупателей, в том случае, если сделка состоится, брокер продавца готов поделиться с брокером покупателя частью своих комиссионных.

В среднем заработок специалиста составляет 5-6 % от суммы, за которую был продан объект.  Любой брокер пойдет на сотрудничество с другим брокером, согласившись поделиться с ним частью своей прибыли.  Это объясняется тем, что при большем обороте сделок, брокер получит большее количество комиссионных, нежели он будет искать покупателя самостоятельно, хотя и это не исключено.

Но для того, что бы продать объект как можно быстрее, брокер не ограничивается размещением данных об объекте в  Multiple Listing Service. ИМ размещаются объявления в газетах и журналах, публикует информацию о недвижимости на страницах сайтов в Интернете. Так же брокер может организовать день открытых дверей» (Open House). В этот день любой желающий может войти в дом и все тщательно осмотреть, задать любые интересующие его вопросы, на которые брокер даст подробные ответы.

Брокер покупателя так же подыскивает подходящие варианты через  Multiple Listing Service. Подобрав несколько вариантов для своего клиента, он связывается с брокерами продавцов и назначает время встречи для просмотра объектов недвижимости. В том случае, если среди подобранных объектов нашелся тот, который устраивает покупателя, то покупатель делает письменное предложение (Offer)  продавцу через своего брокера, в котором указывает продажную стоимость, сроки, необходимые для проведения технической инспекции, дату подписания договора купли-продажи, сумму денег, которую покупатель возьмет в банке в качестве кредита, и даты закрытия сделки(Closing).

После того, как поступило предложение от покупателя, брокер продавца помогает самому продавцу вести торг. Если таких предложений поступило несколько, то руководствуясь своими знаниями и опытом, эксклюзивный брокер подсказывает продавцу, какое из них более выгодное и надежное. Так же стоит упомянуть о том, что пока продавец не принял предложение покупателя и не поставил свою личную подпись в письменном предложении покупателя, он в праве принимать предложения от других покупателей. 

С того момента, как было принято предложение, до того момента, как передадут ключи от дома, проходит примерно два- три месяца. В течении этого времени приводятся работы технической инспекции, подписывается договор купли- продажи, проверяются юристами документы на недвижимость, оформляется ипотечный кредит. 

С тех пор, как продавец принял предложение покупателя и подписал его письменное предложение, он не имеет права расторгать договор и принимать предложения от других покупателей, даже в том случае, если эти предложения будут гораздо выгоднее. Но покупатель оставляет за собой возможность отказаться от сделки. Сделать это он может только в том случае, если банк откажет ему в ипотечном кредите. В этом случае договор расторгается и покупатель может забрать авансы.

Как правило, таких авансов два. Первый аванс ($1000) вносится пр подачек предложения. Если продолжение принято, то покупатель имеет полное право провести техническую инспекцию. В случае, если серьезные недостатки имеют место, то покупатель в праве отказаться от покупки и забрать внесенный аванс. Так же покупатель и продавец могут договориться об устранении этих недостатков и денежной компенсации. В зависимости от результата договора, продавец может согласиться или отказаться. В случае отказа, недвижимость снова выставляется на продажу.

В том случае, если все вопросы, которые касаются технической инспекции, были решены положительно, то продавец и покупатель подписывают договор купли- продажи. Зачастую на данном этапе обе стороны прибегают к помощи своих адвокатов.  После этого шага вносится второй аванс, который составляет приблизительно 5% от стоимости недвижимости.  В эти 5% так же входят и те деньги, которые были внесены в качестве первого взноса. Все эти авансы хранятся в банке на счете агентства недвижимости.

После того, как был подписан договор купли- продажи и внесены все авансы, начинается процедура оформления ипотечного кредита. Покупателем предоставляется в банк вся информация о себе и своих доходах. Изучив предоставленную информацию, сотрудники банка направляют оценщика, который должен определить обоснованность стоимости объекта недвижимости. В том случае, если проверка прошла удачно, и у банка не возникло никаких вопросов, то приблизительно через три- четыре недели банк выдаст покупателю документ (Commitment Letter), который подтверждает, что банк согласен выдать покупателю оговоренную сумму  денег в виде ипотечного кредита на приобретение указанного жилья.

После проведения всех перечисленных операций, бумаги передаются адвокату, которого нанял банк для завершения сделки. Адвокатом проводится проверка документов о собственности продавца, наличие или отсутствие залогов на продаваемый объект. После этого официально закрывают сделку, покупатель передает деньги продавцу, а продавец передает покупателю ключи от жилья. При всех эти процессах необходимо присутствовать адвокату, которого нанял банк для представления своих интересов. В день завершения сделки она в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в районном отделе регистрации.

Требования к брокеру

Для того, что бы стать брокером, необходимо, чтобы кандидату исполнилось 18 лет, чтобы он  прослушал учебный курс, сдал экзамен комиссии штата. Так же у кандидата не должно быть криминального прошлого, и за него должны письменно поручиться минимум трое граждан с положительной репутацией.

После того, как был сдан экзамен, и была выдана лицензия, брокер может начинать свою трудовую деятельность в любой компании по продаже недвижимости. Для того, чтобы открыть свое дело, необходимо проработать минимум два года в одной из компаний в качестве наемного брокера, прослушать курс и сдать  еще один экзамен.

О компании

.